救楼市1周年：优惠难延续 成交量将会继续下降_房地产
昨天，上海土地市场成交两幅住宅地块，成交价格全部超过底价100%以上。当天的上房地产数据显示，成交的新建商品房总量接近1400套。进入深秋，上海房地产市场依然继续着这个历史上最高峰的火爆场景。 时间追溯到一年前的今天，2008年10月22日，就在财*部和央行下午联合发布房地产调控*策后，上海市*府办公厅星夜发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，该意见共14条，由上海市建设交通委、财*局、地税局、住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局联合制定，从税费、金融等方面提出救市措施。其中，在中央有关*策的基础上，上海方面还有多条*策大幅度减免了二手房交易有关税费。就此，俗称上海"救市14条"的楼市新*策出台。 "救市"一年后，除了普通住房标准未指定"截止期限"外，大部分以救市为目的的税费优惠*策将在今年12月31日到期，随着央行、银监会今年六七月间收紧二套房贷款*策，一旦各类优惠*策也随之取消，楼市很可能在年底出现一轮集中的折扣优惠。 新*促楼市迅速回暖 2008年10月22日夜，楼市一片愁云惨雾的上海紧跟长三角兄弟城市脚步，市*府连夜发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。其中涉及个人首次购买住房时首付比例及贷款利率的优惠，二手房交易过程中营业税、所得税的降低甚至减免等，力度之大前所未有。 新*执行后不久，房地产市场从今年农历春节后开始复苏，并在随后的几个月里爆发出了惊人的购买力，大部分房地产企业名下楼盘销售火爆，甚至有些在上半年就完成了全年的业绩。期间，上海楼市成交量从今年3月起逐月大幅攀升，房价也水涨船高直线上涨，甚至建成多年都销售平淡的高端住房也畅销起来。 升温过快调控声再起 进入今年第三季度，上海房价再次出现了每周提价一次的局面，市场重新开始出现价格涨幅过高的声音。由于楼市升温超出预期，救市的讨论最近逐渐被是否会引发新的调控所取代。 今年8月，上海市市长韩正首次表态，上海房价已经过高，将采取措施调控房地产市场，今年下半年将增加房地产开发的土地供应，并加快面向低收入家庭的经济适用房建设。 韩正称，*府应该采取措施有效控制房地产市场的增长速度。上海房价已经过高，必须防止房价上涨过快。国家发改委今年9月20日曾表示，受创纪录的银行新增贷款推动，6月份36个大中型城市的新房价格上涨6.3%。根据有关统计，今年3月份以来，上海房价已上升接近三成。 此后，上海开始大刀阔斧的大型住宅区建设，加大土地供应量，力求能够在短期内加大住宅供应，平抑房价。今年9月下半月至今，上海楼市成交量在高房价压力下终于开始下滑，同时房价环比涨幅也首次趋缓。 中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，*府出于保增长的需要，如果楼市成交量的萎缩程度超过*府可控预期，不排除会通过取消二手房优惠税费*策，抑制三级市场需求，分流客源到一手房市场，保证一手房市场的平稳。 取消新*后成本增8% 上海易居房地产研究院高级研究员回建强告诉，由于已经有明确时间规定，*府并不需要另行出文，按照目前的市场情况，如果没什么特殊情况出现的话，一些优惠新*会在年底取消。 按照此前的*策规定，其中影响最大的是二手房交易税费的增加。上海中原地产提供的案例显示，对于一套持有期限在年的普通商品住宅来说，以150万元成交价格计算，原本房东可以免除的营业税、个人所得税、契税等，新*取消后必须多支付近12万元(其中营业税83250元，个税按房价的3%为45000元、印花750元)，约占到整体房价的8%。 此外，随着鼓励买房*策的转向，二套房购买优惠也将被取消，其中在年底将停止执行的包括：已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠*策；购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款提高限额；对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税等。 这些*策的取消都将大幅度增加未来购房，尤其是购买第二套房以及二手房的交易成本。 成交量将会继续下降 实际上，在业内人士心目中，房价的持续上涨才是房地产市场健康运行压力的最大因素。 回建强表示，年底税收优惠取消后，五年内的二手房交易成交肯定会增加，这对市场是利空，但是市场运行到这个地步，二手房的成交量已经开始放缓，目前市场面临的并不简单是税费的问题，而是价格的问题。 中国房产信息集团(CRIC)分析师薛建雄表示，随着年底将近，二手房中介和房地产开发商将会采取一些措施应对未来可能发生的*策变化。 薛建雄称，中介目前应该已经开始着手以二年交易税费增加因素为由，催促房东加快出货。契税减免的*策也将要过期，估计中介和开发商都会利用这一因素促进购房者下单。由于购买力下降、房价上涨和信贷指标用完等方面的影响，预期成交量还会有所下降，部分开发商的打折促销力度可能会有所加大。所以，购房者还是要衡量各种税费带来的成本上升与开发商可能更大的打折促销动作再出手。一些销售速度相对较慢的楼盘，给出的折扣都会比较大。 上海房地产"救市14条"刘建平制图 1.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由市房地产交易中心出具。 2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。 4.对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例为20%。 5.个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点。 6.购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。 7.个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。 8.购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。 9.免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。 10.调整本市普通住房标准。 11.继续加大中心城区旧区改造力度。 12.建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围。 13.建立房地产市场信息发布制度，进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。 14.严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。 ●本意见第1条至第5条按照国家有关部门规定，至2009年12月31日到期。 ●第6条至第9条、第14条执行期限至2009年12月31日止。
